O que é o usucapião extrajudicial
O usucapião extrajudicial está previsto no art. 216-A da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), incluído pelo Código de Processo Civil de 2015 e detalhado pelas normas do Conselho Nacional de Justiça. O pedido é apresentado ao registro de imóveis da circunscrição do imóvel, por advogado, e tramita sem juiz. Quando a documentação está completa e não há impugnação, o registrador reconhece a propriedade e abre a matrícula em nome do possuidor.
As modalidades são as mesmas do usucapião judicial: extraordinário (15 anos, ou 10 com moradia ou obras), ordinário (10 anos com justo título e boa-fé), especial urbano (5 anos, imóvel de até 250 m² usado como moradia) e especial rural (5 anos, área de até 50 hectares tornada produtiva), além do usucapião familiar (2 anos, art. 1.240-A do Código Civil).
Documentos exigidos
- Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo e as características da posse.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e pelos titulares de direitos registrados e confrontantes.
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca em nome do requerente.
- Justo título ou documentos da posse, como contratos, recibos, carnês de IPTU e contas de consumo.
- Requerimento assinado por advogado com procuração.
Se algum confrontante não assinar a planta, o registrador o notifica. O silêncio após o prazo legal é interpretado como concordância, regra introduzida pela Lei 13.465/2017. Havendo impugnação fundamentada, o pedido é encaminhado à via judicial.
A parte técnica: o que o engenheiro entrega
- Levantamento em campo. Medição do perímetro com equipamento GNSS ou estação total, identificação das divisas físicas (muros, cercas, marcos) e das benfeitorias.
- Planta do imóvel. Desenho com coordenadas, área, perímetro, confrontantes nomeados e indicação das matrículas vizinhas, no padrão aceito pelo cartório.
- Memorial descritivo. Descrição literal do perímetro (azimutes e distâncias), da área e das confrontações, coerente com a planta.
- ART. Anotação de Responsabilidade Técnica no CREA, que dá validade ao levantamento. Sem ela o cartório não aceita a planta.
- Coleta de assinaturas. Apoio ao advogado na assinatura da planta pelos confrontantes ou na preparação das notificações.
Para imóveis rurais é exigido o georreferenciamento certificado no SIGEF, do INCRA, conforme a Lei 10.267/2001. Para imóveis urbanos o levantamento georreferenciado não é obrigatório, mas evita divergências com as matrículas vizinhas e acelera a análise do registrador.
Erros que atrasam o pedido
- Planta e memorial com áreas ou confrontações diferentes entre si ou das matrículas confrontantes.
- Falta de ART ou ART registrada com atividade incompatível.
- Confrontantes não identificados corretamente, o que invalida as notificações.
- Área usucapienda sobrepondo parte de imóvel público, que não pode ser usucapido.
Cuidamos do levantamento, da planta, do memorial e da ART em Itajaí, Balneário Camboriú, Florianópolis e região, em conjunto com o advogado do cliente. Veja também Regularização de Imóveis e Topografia e Georreferenciamento.
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