Quadros da NBR 12.721: o que são e como preencher para registrar a incorporação

Guia técnico · Atualizado em 14 de setembro de 2026 · Mestre Engenharia, CREA-SC

Por que os quadros existem

A Lei 4.591/1964 exige que o incorporador registre o memorial de incorporação antes de vender unidades na planta. Entre os documentos, estão o cálculo das áreas, a discriminação das frações ideais e a avaliação do custo global e unitário da obra. A NBR 12.721 padroniza esses cálculos em quadros, para que cartório, compradores e bancos comparem informações no mesmo formato.

O que cada quadro contém

• Quadro I: cálculo das áreas nos pavimentos e da área global.
• Quadro II: cálculo das áreas das unidades autônomas, com áreas privativas, comuns e a fração ideal de cada uma.
• Quadro III: avaliação do custo global e unitário da construção, com base no CUB.
• Quadros IV-A e IV-B: custo por unidade autônoma e custos de construção proporcionais.
• Quadro V: informações gerais do empreendimento.
• Quadro VI: memorial descritivo dos equipamentos.
• Quadro VII: memorial descritivo dos acabamentos.
• Quadro VIII: informações preliminares e coeficientes de proporcionalidade.

Como são preenchidos

1. A partir do projeto aprovado na prefeitura, o profissional mede e classifica cada área: privativa, comum de divisão proporcional e comum de divisão não proporcional.
2. Calcula a fração ideal de cada unidade em relação ao terreno, em geral pela área equivalente de construção.
3. Aplica o CUB do mês de referência para estimar o custo global e o custo de cada unidade.
4. Preenche os memoriais de equipamentos e acabamentos de acordo com o projeto e o padrão de entrega.
5. Assina com ART e entrega ao incorporador, que assina junto e protocola no registro de imóveis com os demais documentos do art. 32 da Lei 4.591.

Erros que fazem o cartório devolver

• Áreas dos quadros diferentes das áreas do projeto aprovado.
• Somatório das frações ideais diferente de 1,0000.
• CUB desatualizado ou de padrão incompatível com o projeto.
• Memoriais de acabamento genéricos, que depois viram fonte de litígio com compradores.

Existe modelo pronto para baixar?

Circulam planilhas e PDFs com o formato dos quadros, e a ABNT vende a norma oficial. O formato ajuda, mas não substitui o cálculo: cada quadro depende das áreas reais do projeto aprovado e do CUB vigente, e precisa de ART. Veja o serviço completo em Incorporação e Viabilidade.

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