O que é a adjudicação compulsória extrajudicial
É o procedimento que registra o imóvel em nome do promitente comprador diretamente no registro de imóveis, quando existe promessa de compra e venda (ou cessão) quitada e o vendedor não outorga a escritura definitiva. Foi criado pela Lei nº 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos. Podem requerer o promitente comprador, seus cessionários ou sucessores e também o promitente vendedor, sempre representados por advogado. O registro é feito independentemente de a promessa ter sido registrada antes, e a via judicial continua disponível.
O que é o usucapião extrajudicial
É o reconhecimento da propriedade pela posse, em cartório, previsto no art. 216-A. Serve para quem possui o imóvel de forma mansa, pacífica e contínua pelo prazo da modalidade de usucapião, com ou sem contrato. A base é o tempo de posse, não o contrato. Os detalhes estão no guia Usucapião extrajudicial: requisitos, passo a passo e a parte técnica.
Qual usar
- Adjudicação compulsória: você tem o contrato de promessa (ou a cessão), pagou integralmente e o vendedor não assina a escritura, não é encontrado ou faleceu e os herdeiros não resolvem. O imóvel tem matrícula e o vendedor é o proprietário registrado.
- Usucapião: não há contrato, o contrato não serve de título, a cadeia de vendas está quebrada, ou o tempo de posse já cumpre o prazo legal e a situação registral é confusa.
- Nos dois casos o pedido é feito ao registrador da circunscrição do imóvel, e a impugnação fundamentada remete o caso à Justiça.
Documentos da adjudicação compulsória (art. 216-B)
- Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão (ou sucessão).
- Prova do inadimplemento: a escritura não foi outorgada em 15 dias após a notificação extrajudicial do vendedor.
- Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o pagamento integral.
- Certidões dos distribuidores forenses em nome do comprador e do vendedor.
- Comprovante de pagamento do ITBI.
- Procuração com poderes específicos ao advogado.
Documentos do usucapião extrajudicial (art. 216-A)
- Ata notarial atestando o tempo e as características da posse.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e pelos confrontantes.
- Certidões negativas dos distribuidores e justo título ou outros documentos que comprovem a posse.
- Advogado e pedido ao registro de imóveis da comarca do imóvel.
O que o engenheiro entrega em cada caso
No usucapião, a planta e o memorial descritivo com ART são obrigatórios: eles definem o perímetro usucapiendo, conferem a matrícula e os confrontantes e sustentam a ata notarial. Na adjudicação compulsória, a lei não exige planta quando o imóvel já tem matrícula individualizada e o contrato o descreve como está no registro. O trabalho técnico entra quando o imóvel não está individualizado: lote de loteamento sem registro, parte de uma área maior, unidade sem instituição de condomínio ou imóvel rural. Nesses casos o registrador exige a descrição técnica (planta, memorial e ART) e, no imóvel rural, o georreferenciamento certificado pelo INCRA, previsto no art. 176, § 3º, da Lei nº 6.015/73, para desmembramento ou abertura de matrícula.
A Mestre Engenharia faz o levantamento, a planta, o memorial descritivo e o georreferenciamento, e também o laudo de avaliação quando o cartório ou o ITBI exigem o valor de mercado. Veja o serviço em Regularização de Imóveis e em Topografia e Georreferenciamento.
Fontes: Lei nº 6.015/1973, arts. 176, 188, 216-A e 216-B; Lei nº 14.382/2022; Lei nº 13.465/2017.
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